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OCORRENDO A MORTE DO LOCADOR OU DO LOCATÁRIO O CONTRATO DE LOCAÇÃO SE DESFAZ?



17/06/2019


OCORRENDO A MORTE DO LOCADOR OU DO LOCATÁRIO O CONTRATO DE LOCAÇÃO SE DESFAZ?

Laila Farias*

Informativo Diário DL - Junho/2019 - (Comentários & Doutrina)

Não, os contratos de locação são considerados impessoais, portanto é possível a subrogação da posição de locador e locatário, ensejando a morte apenas a modificação do contrato, e não a sua extinção. No entanto, os procedimentos previstos na lei do inquilinato são distintos para os casos de falecimento do locador e do locatário. Vejamos: 
O locador morreu. E agora? 
De acordo com o que dispõe o artigo 10 da lei do inquilinato, morrendo o locador, a locação se transmite aos seus herdeiros, ou seja, se você aluga um imóvel e o locador falece, os direitos e deveres referentes à locação transmitem-se automaticamente aos seus herdeiros. 
Enquanto não for efetuado o inventário (partilha), todos os herdeiros respondem solidariamente pela locação, bem como podem, juntos ou isoladamente, propor ação de despejo, por exemplo. 
A solidariedade se dá em virtude do disposto no artigo 2º da Lei nº 8245/91: 
“Art. 2º Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.” 
Efetuado o inventário, passará a ser responsável pelos direitos e deveres da locação aquele herdeiro que receber o imóvel por herança, tornando-se proprietário do bem. 
E se a morte for do locatário? 
No caso de morte do locatário a própria lei do inquilinato, em seu artigo 11, determina, independentemente da vontade do locador, quem substituirá o de cujus no contrato de locação. 
Sendo a locação residencial, o contrato passará a ter como locatário o cônjuge ou companheiro que residia com o de cujus e continuará a viver no bem. 
Se não houver cônjuge ou companheiro, ocuparão o lugar do locatário os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel. 
Quando ambos os cônjuges figuram como locatários não há que se falar em substituição do contrato de locação visto que a própria lei dispõe que ambos são solidariamente responsáveis. Portanto, falecendo um, o contrato continua vigorando com o outro. 
Procedimento 
de notificação: 
Falecendo o locatário, aquele que o subrogará deve respeitar o disposto no artigo 12, § 1º, da lei do inquilinato, que dispõe: 
“Art. 12. (...). 
§ 1º. Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a subrogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia.” 
Portanto, ocorrendo o falecimento do locatário, a sub-rogação deve, sob pena de infração legal e despejo, ser comunicada, por escrito: 
a) Ao locador; e, 
b) Ao fiador. Neste caso, o fiador pode exonerar-se, ou seja, não mais garantir o contrato, desde que respeitado o procedimento abaixo: 
1. Fiador é notificado por aquele que subrogou (cônjuge, por exemplo) para tomar ciência da substituição; 
2. Fiador deve, dentro de 30 dias notificar o locador informando se permanecerá como fiador ou não; 
3. Não notificando ou informando que permanecerá como fiador, mantém-se as condições iniciais do contrato até o final do mesmo; 
4. Notificando o locador que não mais será fiador, permanecerá respondendo como fiador pelo prazo de 120 dias contados da notificação do locador. 
Se o fiador exonerar-se poderá o locador exigir que o locatário apresente novo fiador, no prazo de 30 dias, sob pena de infração legal e despejo. 
A notificação acima descrita deve ser feita de forma escrita, mas a lei não dispõe sobre o meio. Porém, é de extrema importância que a notificação seja inequívoca, podendo o locatário comprovar que a fez e que o locador e o fiador tiveram ciência. 
* A autora é especialista em Direito Imobiliário, Notarial e Registral, Família e Sucessões em Vila Velha, ES. Trabalha em Serventias Extrajudiciais (Registro de Imóveis) há 13 anos, sendo destes 9 anos especificamente com Condomínios e Incorporações Imobiliárias.



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